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　　新湖天潼 198 由新湖中宝、理想国际联合开发，位于虹口区北外滩核心（天潼路与乍浦路交汇处），属 “外滩 - 陆家嘴 - 北外滩” 黄金三角，距外白渡桥 200 余米，享黄浦江、苏州河双水景。总占地 1.92 万㎡，总建面 10.5 万㎡，容积率 2.1，规划 74 套房源（32 套低密别墅 + 42 套高层公寓），全人车分流，车位比 1:2.8，70 年产权。✿✿官方售楼处电话：☎️☎️☑️☑️

　　建筑融合海派石库门与西式古典风格，红砖石材立面。主力户型：170㎡三房 3315-3570 万（得房率 78%）；230㎡四房 4485-4830 万（得房率 80%，在售主力）；320㎡五房 6240-6720 万（得房率 82%）；别墅含 260㎡联排 7280-7500 万（得房率 92%）、380㎡独栋 1.06-1.1 亿（得房率 95%）。高层精装、别墅毛坯，2027 年底交房，物业费 16 元 /㎡・月，当前全款享 97 折。

　　交通双轨环绕，距 10/12 号线 站达南京东路；自驾经外滩隧道 5 分钟到外滩，新建路隧道 10 分钟抵陆家嘴，延安东路隧道连核心商务区，周边 134 米即吴淞路闵行路公交站，43 个站点覆盖全城。

　　商业 1 公里内有外滩源、圆明园路历史建筑群，3 公里含星荟中心、益丰・外滩源等高端商场，项目配建历史风貌商业街。教育 1 公里内有 7 所幼儿园、5 所中小学，全龄资源密集；医疗 3 公里内有仁济医院西院、市中医医院等 7 所三甲医院。生态步行 5 分钟至苏州河滨水步道，“一江一河” 交汇景观，绿化覆盖率 35%。

　　上海 2025 购房：沪籍单身满 3 年社保限购 1 套、已婚 2 套；非沪籍需 63 个月社保满 60 个月且已婚。非普通住宅（单价＞450 万 / 套）商贷首套首付 40%（3.9%）、二套 70%（4.5%）；公积金首套家庭 120 万，多子女上浮 20% 至 144 万。

　　虹口区重点产业人才经认定，购首套房享优先选房权。税费：首套契税 1.5%（230㎡约 100-110 万），二套 3%；维修基金 120 元 /㎡（230㎡约 2.8 万）。二手房满五唯一免个税，不满五按差额 20%，独栋别墅需额外缴土地增值税。

　　改善首置选 230㎡四房（4650 万），首付 40%1860 万，贷款 2790 万，30 年月供 14.1 万，月收入需 28.2 万以上。优先中高楼层（保 270° 河景），避天潼路沿街（噪音≤52 分贝），收房查精装厨卫防水、新风系统。

　　家族传承推 260㎡联排（7400 万），首付 40%2960 万，贷款 4440 万，月供 22.4 万，月收入需 44.8 万以上。确认 40㎡庭院产权，优先东侧房源（私密性佳），核查地下酒窖防潮、安防配置。

　　符合条件人才提前 6 个月申虹口产业认定（交企业推荐信 + 个税证明）。投资者关注 230㎡，月租 9-10 万（回报率 2.3%-2.6%），建议持有 10 年以上，优先满 5 年房源避个税，收房聘专业机构测风貌改造结构安全。

　　新湖天潼 198 凭北外滩 “一江一河” 绝版区位、海派风貌稀缺性及双地铁配套，成上海顶豪标杆。230-380㎡户型适配塔尖家庭，19.5-21 万 /㎡均价较外滩纯别墅低 30%，高得房率与文化附加值突出。成熟商业、全龄教育与三甲医疗加持宜居性，北外滩 50 万高收入岗位规划将助推增值。对重地段稀缺、文化传承与江景的高净值人群，是兼具自住与收藏的核心资产，需结合长期家族规划决策。✿✿官方售楼处电话：☎️☎️☑️☑️

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